[Mise à jour du jeudi 20 janvier 2022 à 20h20] Les conditions d'attribution du prêt à taux zéro (PTZ) resteront inchangées, c'est désormais officiel. Le décret n° 2021-1863 en date du 28 décembre 2021 a été publié au Journal Officiel pour encadrer le prolongement sur 2022 de ce prêt très avantageux. En revanche, la loi de finance pour 2022 prévoit qu'en 2023, les conditions financières changeront : les ressources devraient alors être appréciées au moment de la demande de prêt, et non sur l'année N-2 comme c'est le cas actuellement.
Qu'est-ce que le PTZ ?
Le prêt à taux zéro a été instauré en 1995 en remplacement du PAP (prêt à l'accession à la propriété) pour aider les ménages à accéder à la propriété. Il ne peut financer qu'une partie de l'opération immobilière et vient donc en appui d'une autre source de financement (prêt bancaire, apport personnel, prêt d'accession sociale…etc.). L'Etat accorde donc aux primo-accédants un prêt sans frais de dossier et dont les intérêts sont à sa charge. Le montant du PTZ dépend de la zone où se situe la future construction ou acquisition.
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Qui a droit au PTZ ?
Pour accéder au prêt à taux zéro, les futurs acquéreurs doivent remplir un certain nombre de conditions.
- La première est de ne pas avoir été propriétaire de leur résidence principale pendant les deux années qui précèdent la demande de prêt (sauf en cas de détention de l'usufruit seul ou de la nue-propriété seule). La satisfaction de ce critère est toutefois dispensable si l'emprunteur ou l'un des occupants du logement est titulaire d'une carte mobilité inclusion faisant apparaître la mention invalidité ou d'une carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie ou qu'il perçoit l'AAH ou l'AEEH. Les personnes ayant subi une catastrophe naturelle ou technologique qui a rendu leur logement définitivement inhabitable sont également dispensés de remplir cette condition d'occupation.
- A compter des offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2020, l'attribution du PTZ dans l'ancien est conditionné à un niveau minimal de performance énergétique après travaux. Mesurée sur les usages de l'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, la consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire (énergie disponible dans l'environnement et directement exploitable sans transformation comme le gaz naturel, le charbon, le rayonnement solaire…) après travaux doit être inférieure à 331 kWh/m2 (ce qui exclut les étiquettes énergie "F" et "G").
- A cela viennent s'ajouter des conditions de ressources : vos revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds, fixés en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien à acquérir. Voici le montant des ressources maximales pour une demande de prêt en 2021 et 2022, et même logiquement en 2023. En effet, le projet de loi de finance de 2020 pour 2021 prévoyait une modification des conditions de ressource à compter de 2022, mais cela n'aura finalement pas lieu. Ce sont donc toujours les ressources de l'année N-2 qui seront prises en compte. Ce prolongement est détaillé par un amendement à la loi de finances pour 2022 et confirmé par le décret n° 2021-1863 en date du 28 décembre 2021. En revanche, selon la loi de finance, en 2023 les ressources prises en compte devraient être celles connues au moment de la demande du prêt.
| Célibataire | Couple avec deux enfants | |
|---|---|---|
| Zone A | 37 000 € | 74 000 € |
| Zone B1 | 30 000 € | 60 000 € |
| Zone B2 | 27 000 € | 54 000 € |
| Zone C | 24 000 € | 48 000 € |
Ces montants correspondent au revenu fiscal de référence de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt auquel s'ajoutent les éventuels revenus des autres personnes vouées à vivre dans le logement, même si elles ne sont pas rattachées au foyer fiscal. Selon le projet de loi de finance de 2020 pour 2021, les plafonds de revenus pour le prêt à taux zéro devaient évoluer en 2022, mais le ministère du Logement a annoncé début octobre que les conditions de revenus resteraient identiques. Ce sont les ressources de l'année N-2 qui sont prises en compte.
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Le PTZ ne peut pas non plus servir à financer l'achat d'une résidence secondaire : le logement au titre duquel il a été accordé doit devenir la résidence principale des bénéficiaires dans l'année suivant l'achat du bien (ou la fin des travaux s'il s'agissait d'un logement ancien à réhabiliter). Pour les prêts à taux zéro émis à compter du 1er janvier 2016, le bien peut être loué au bout de 6 ans.
PTZ dans l'ancien
Le PTZ peut servir à financer l'achat d'un logement ancien où d'importants travaux, représentant 25% au moins du coût total de l'opération, sont nécessaires. Dans ce cas, le bien sur lequel porte le prêt à taux zéro doit se trouver en zone B2 ou C.
Comment utiliser le PTZ ?
Le PTZ peut être accordé pour l'acquisition d'un logement ancien à réhabiliter pour lequel le coût des travaux représente 25% du montant de l'opération immobilière. Cependant, tous les travaux ne sont pas pris en compte. Seuls ouvrent droit au prêt à taux zéro la création de surfaces habitables en plus, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables existantes ainsi que les travaux destinés à générer des économies d'énergie.
Montant du PTZ
Le montant du PTZ s'obtient en appliquant un pourcentage, qui dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien à acheter, au coût de l'opération immobilière (TTC), hors frais de notaire, dans la limite d'un plafond. Ce dernier est fixé en fonction de la zone d'implantation du logement et du nombre de personnes destinées à l'occuper. Voici les limites dans lesquelles le coût de l'opération immobilière est pris en compte.
| Nombre de personnes qui occuperont le logement | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 210 000 € | 189 000 € | 154 000 € | 140 000 € |
| 3 | 255 000 € | 230 000 € | 187 000 € | 170 000 € |
| 4 | 300 000 € | 270 000 € | 220 000 € | 200 000 € |
| 5 et plus | 345 000 € | 311 000 € | 253 000 € | 230 000 € |
Voici le pourcentage du coût total de l'opération qui s'applique pour calculer le montant du PTZ, selon la zone géographique où se trouve le logement :
| Zone A et A Bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|
| 40% | 40% | 20% | 20% |
Simulation du PTZ
Difficile de calculer soi-même le montant du PTZ potentiellement accordé. L'idéal est de procéder à une simulation sur Internet. Pour cela, utilisez l'outil mis à votre disposition sur le site du ministère du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité. Vous aurez en revanche besoin des informations suivantes :
- Le coût du projet
- Le montant de votre apport personnel
- Le nombre de personnes destinées à occuper le bien
- Votre revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année
- La zone d'implantation du projet.
A partir de ces renseignements, le simulateur vous dit si vous êtes éligibles, quel montant peut être accordé ainsi que le montant des mensualités à rembourser et sur quelle durée.
Quand rembourser le PTZ ?
La durée de remboursement du PTZ ne peut dépasser 25 ans. Les bénéficiaires peuvent différer le remboursement du PTZ pendant une période qui, selon leurs revenus, s'étend de 5 à 15 ans, par tranche de cinq ans. La période de remboursement qui suit varie entre 10 et 15 ans.
Eco-PTZ
Pour ceux qui souhaitent simplement rénover leur résidence principale, l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux visant à améliorer la consommation énergétique du logement, comme des travaux d'isolation thermique de murs, parois vitrées ou portes donnant sur l'extérieur, par exemple. Pour ouvrir droit à l'éco-ptz, les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées.
Où demander un PTZ ?
Vous pensez être éligible au PTZ, pour l'obtenir, il suffit de vous adresser à un établissement ayant signé une convention avec l'Etat. Demandez à votre banque si c'est son cas.
Attention, de nombreuses banques n'étudient plus les dossiers avec PTZ à compter du 1er novembre. Une décision qui tient à la lourdeur des démarches administratives. Le PTZ est en effet soumis à des conditions de ressources, dont le plafond dépend de la zone de résidence de l'emprunteur. Les ressources prises en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2. Si un foyer dépose sa demande en décembre 2021, ce sont donc les revenus 2019 qu'il fournira. S'ils ne sont étudiés par la banque qu'en janvier 2021, ils seront donc déjà obsolètes et l'emprunteur devra fournir ses revenus de 2019. A noter que, comme le Pinel, le PTZ sera prolongé au-delà du 31 décembre 2021 et sera même opérationnel au moins jusqu'au 31 décembre2023.